アメリカ確定申告と不動産

アメリカ確定申告と不動産

アメリカに物件を持っている（所有権）ということは
投資対象物件に対して　自由に使用する権利があるということになります
権利がある場合　申告の義務が生じます（不動産の所有権があるので）

たとえば　労働をしなかったから　所得がなかった　という場合は
所得の発生する元になるものがないので　申告をしなくてもいいですが

所得が発生する不動産の所有権がある場合　
申告をする義務があるということになります

ただ一つ　申告の義務がないのは
管理会社のような　仲介業者が　所得に対して　30％の源泉徴収をする場合
確定申告をする必要はございません

源泉徴収方式で納税しない場合　確定申告で利益があった場合のみ納税する方式ですと
賃貸活動からの収支の損益にかかわりなく　確定申告で収支を報告する　ということになります


アメリカの投資物件賃貸収入に対して　費用とできるものは　次のものです

広告費用
保険代金
減価償却
修理代
ローンの利子
専門家に支払った代金
町内会費用
管理費用
清掃費用
視察などの旅費
光熱費
不動産屋さんへのコミッション

また　この投資物件についての　自分の関わり具合を確定する必要があります

どういうことかというと　
この物件について　自分が　常に主にアクティブに管理しているか
管理会社に任せているか
不動産のプロフェッショナルとして　不動産を扱っているか

不動産の収入が　投資収入であるのか　それとも　業務上利益であるかを判断します

物件の減価償却年数は　27年
物件の資本化したリノベーションの減価償却年数は　39年です

資産の減価償却資産計上価値は　売買契約書に載っている数字を使います。

そのため　売買契約書はとても大事な資料になります

これらの重要書類の　管理すべき年数は　最低3年

不動産に関していえば

書類などの　バックアップとなる情報を　できるだけ集め
減価償却をきちんとする

ということです

そして　もしも所有主が外国人などの非居住者である場合
また　物件が　多数ある場合
また　フリップ売却　（物件を安く購入して　リノベーションをして
売りに出す）
などの場合は　個人で売買するよりも

法人を設立するほうが　有利な場合があります

つまり　不動産の収入を　法人にシフトさせ　
リスクの分散を図ります


会社設立は　個人の収入の性質によっては　大きな節税になるということもあります。

会社設立は　税金の面でも　セルフエンプロイメントタックスなどを節税することができる場合もあることから

節税には　とても大きな役目を果たします

アメリカ確定申告をアメリカの会計事務所に依頼する理由

アメリカ確定申告　「IRSから手紙をもらったら」対策　尾崎真由美

なぜ　日本在住日本人、アメリカ在住日本人のビジネスリーダー、不動産投資家、レストランオーナー、アメリカ進出企業が　私たちを選ぶのか？

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アメリカ確定申告 LLCと不動産

LLC　と不動産
LLC　というのは　法人の一つの形態で、コーポレーションのいいところと　パートナーシップのいいところをそなえた　ハイブリッドなビジネス形態として　人気があります。
不動産の所有者にとっても、個人の責任を回避するとか　財産を守るという意味でも注目をされています。全部のケースにおいて　LLCがベネフィットをもたらすか？　というと　そうではなく、むしろ個人の金銭的な負担になる場合もあるので　注意が必要です。
たとえば　責任を保証する保険で　とりわけプレミアムがリーズナブルなものがあれば　それで十分な場合があります。つまり　LLCを設立して　その維持費を払っていくことを考えれば、保険でその責任を回避できるので　安いといいます。
しかし　保険というのは　免責事項があったり、すべてがカバーできていなかったりします。すべてのケースにおいての保証の確証が得られないため、保険だけでは足りないということになります。この不安を打ち消すには　LLCを設立するのが最善といえます。
LLCのベネフィットはそのほかに
１） 個人へ利益がパススルーするので　個人レベルの安い税率で納税する
２） コーポレーションにある　ダブル納税を避けられる
３） コーポレーションと同じ個人の責任を回避できる財産プロテクションがある
４） S　コーポレーションと同じベネフィットを　外国人でも得ることができる
５） 不動産の所有権を　新しいメンバーをLLCに参加させることによって　簡単に移動させることができる
LLC　の　デメリットについては
１） LLCの設立費用と維持費用がかかる
２） 銀行からお金を借りる時に　個人で借りるよりも難しい場合がある
３） 財産プロテクションは　100%保障されない
キャピタルゲイン税率は　15％